Une introduction à l’assurance prêt hypothécaire
Pour de nombreux propriétaires canadiens, il n’est pas possible d’acheter une propriété directement. Le coût est plutôt partagé entre ce qui est versé initialement, soit la mise de fonds, et le reste du montant qui est emprunté, soit le prêt hypothécaire.
Selon le montant de votre mise de fonds, vous pourriez également avoir besoin d’une assurance hypothécaire, aussi appelée « assurance prêt hypothécaire » ou « assurance crédit hypothécaire ». Cette assurance diffère de l’assurance vie hypothécaire, que vous devriez peut-être envisager lorsque vous vous préparez à acheter une maison.
Il existe trois principaux prestataires d’assurance prêt hypothécaire au Canada : la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Sagen et Canada Guaranty.
Comment fonctionne l’assurance prêt hypothécaire?
Pour faire l’acquisition d’une maison au Canada, vous aurez besoin d’une mise de fonds correspondant à au moins 5 % du prix d’achat. Si votre mise de fonds se situe entre 5 % et 20 %, vous devrez souscrire une assurance prêt hypothécaire.
Toutefois, cela signifie que vous devrez emprunter la majeure partie du prix d’achat de la propriété, ce que l’on appelle un prêt hypothécaire à ratio élevé. Plus le montant emprunté est élevé, plus vos paiements mensuels seront élevés. Si vous êtes dans l’incapacité de les verser, cela sera considéré comme un défaut de paiement hypothécaire.
Dans un tel cas, le prêteur pourrait prendre des mesures afin de récupérer l’argent emprunté, par exemple par la vente de votre maison. Il utilisera alors l’argent de la vente pour couvrir la plus grande partie possible du montant dû. Si, après la vente de votre maison, vous devez toujours de l’argent, l’assureur paiera le solde.
Penchons-nous sur un exemple concret. Gabrielle et Michel ont acheté leur maison et leur solde hypothécaire s’élève maintenant à 850 000 $. Comme ils n’ont pas réussi à faire leurs versements hypothécaires, leur maison doit maintenant être vendue. Cependant, le marché immobilier traverse une période difficile. Leur maison se vend donc 750 000 $, ce qui signifie qu’il reste toujours 100 000 $ de dette envers le prêteur. Dans une telle situation, le prestataire de l’assurance prêt hypothécaire versera au prêteur la somme de 100 000 $ qui reste à payer.
Combien coûte l’assurance prêt hypothécaire?
Comme pour toute assurance, vous devrez payer une prime (des frais) lorsque vous la souscrivez.
Le montant des frais que vous paierez dépendra de l’importance de votre mise de fonds et correspondra à un pourcentage se situant entre 0,60 % et 6,30 %. Plus le montant que vous paierez au départ sera élevé, plus ces frais seront bas; voilà pourquoi, si possible, il est recommandé d’augmenter sa mise de fonds.
Une prime d’assurance prêt hypothécaire peut s’élever à des milliers de dollars. Elle peut être versée immédiatement ou être ajoutée au montant total de votre prêt hypothécaire et payée au fil du temps. Si vous décidez d’ajouter ces frais au prêt hypothécaire, vous paierez des intérêts au même taux que celui de votre prêt hypothécaire.
Penchons-nous sur un exemple concret. En Ontario, Élisabeth et Samuel achètent leur première maison, qui leur coûte 500 000 $; ils peuvent faire une mise de fonds de 25 000 $, soit 5 %. Comme la mise de fonds est inférieure à 20 %, ils auront besoin d’une assurance, qu’ils obtiennent par l’entremise de la SCHL. Dans le cas présent, ils paieront à la SCHL des frais de 4 % du prix d’acquisition, ce qui représente 19 000 $.
Avantages et inconvénients à prendre en compte
Il y a des avantages, mais aussi des éléments à prendre en compte au moment d’envisager une assurance prêt hypothécaire.
Avantages
- Dans de nombreux marchés, accumuler une mise de fonds de 20 % peut prendre plusieurs années. Être en mesure d’acheter avec moins d’argent dès le départ peut vous aider à entrer sur le marché immobilier plus tôt et à commencer à vous constituer une valeur nette.
- Les taux d’intérêt des prêts hypothécaires assurés sont souvent meilleurs que ceux des prêts non assurés.
- Ce « filet de sécurité » aide à protéger les prêteurs même en période économique difficile, ce qui signifie que les acheteurs peuvent avoir accès à des prêts hypothécaires qu’ils n’auraient pas pu obtenir autrement.
Inconvénients
- Les primes d’assurance peuvent faire augmenter le coût de vos versements mensuels, qui peut s’avérer déjà assez élevé si votre mise de fonds est faible.
- L’achat avec une mise de fonds plus modeste signifie que vous ne tirez pas une valeur nette aussi importante de votre maison.
- Si vous achetez en Ontario, au Québec, au Manitoba ou en Saskatchewan, vous devrez payer la taxe de vente provinciale (TVP) sur vos primes d’assurance. Toutefois, ces frais ne peuvent pas être ajoutés à votre prêt hypothécaire et doivent être payés immédiatement à l’achat de votre maison.
Autres frais de clôture et remises
Outre l’assurance prêt hypothécaire, d’autres frais de clôture doivent être pris en compte, comme l’assurance titres, les frais d’inspection et d’arpentage, les frais juridiques, les droits de mutation et les taxes foncières. Tous ces éléments peuvent coûter des milliers de dollars en frais de clôture; assurez-vous donc d’en tenir compte dans votre budget lorsque vous examinez les propriétés et les fourchettes de prix.
Toutefois, bien qu’il y ait des frais à débourser, vous pourriez être en mesure de récupérer de l’argent grâce à des programmes gouvernementaux et à des remboursements. Par exemple, si vous faites l’acquisition de votre première maison, vous pourriez être admissible au crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation, et si vous vivez dans une province ou une municipalité admissible, vous pourriez être en mesure de recevoir le remboursement d’une partie ou de la totalité de vos droits de mutation.
Si vous achetez une propriété neuve ou ayant fait l’objet de rénovations importantes, vous pourriez récupérer une partie de l’impôt provincial ou fédéral au moyen du remboursement de la TPS/TVH sur les habitations neuves.