Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire à ratio élevé?

Points à retenir

Si vous achetez votre première maison ou que le marché est hors de prix, vous pourriez envisager de faire une mise de fonds plus modeste.
Un prêt hypothécaire à ratio élevé est un prêt dont la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat de la maison.
Les prêts hypothécaires à ratio élevé vous permettent d’entrer plus tôt dans le marché résidentiel, même si vous n’avez pas réussi à rassembler une mise de fonds d’au moins 20 %. Vous devrez toutefois souscrire une assurance hypothécaire, et soupeser les autres coûts et considérations d’un tel choix.

Introduction à la notion de mise de fonds

Par mise de fonds, on entend la somme que vous comptez affecter initialement au prix d’achat d’une maison.

Si vous êtes déjà propriétaire, vous pouvez puiser dans le produit de la vente de votre maison actuelle pour majorer la mise de fonds sur votre prochaine acquisition. S’il s’agit de l’achat de votre première maison, vous devrez rassembler la somme au moyen de votre épargne personnelle, d’un don de la famille ou d’un héritage. Une fois que la mise de fonds aura été rassemblée, votre prêteur soustraira la somme du prix d’achat de votre maison. La somme qui reste à acquitter sera couverte par votre prêt hypothécaire lequel devra être remboursé par des paiements faits tous les mois, toutes les deux semaines ou toutes les semaines.

La mise de fonds constitue souvent le coût initial le plus important de l’opération; elle doit être considérée séparément des autres frais de clôture.

De combien d’argent avez-vous besoin comme mise de fonds?

Il vous faudra payer un minimum de 5 % de la valeur de votre maison, et ce pourcentage pourrait bien grimper à 20 % selon le prix d’achat.

Les prêts hypothécaires à ratio élevé et à faible ratio, en quelques mots

Un prêt hypothécaire peut être classé comme un prêt à ratio élevé ou à faible ratio, selon le ratio prêt-valeur utilisé.

Le ratio prêt-valeur est un type d’évaluation du risque que des prêteurs comme la Canada Vie utilisent dans le cadre de l’examen d’un dossier hypothécaire. Ce ratio est calculé en divisant la somme empruntée par le prix d’achat, puis exprimé en pourcentage.

Un prêt hypothécaire à ratio élevé est un prêt hypothécaire dont la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat. Dans un tel cas, le ratio prêt-valeur serait supérieur à 80 %. Un prêt hypothécaire à faible ratio, aussi appelé prêt hypothécaire classique, comporte une mise de fonds représentant 20 % ou plus du prix d’achat. Dans un tel cas, le ratio prêt-valeur serait égal ou inférieur à 80 %.

Plus le ratio prêt-valeur est important, plus le prêt hypothécaire est considéré comme risqué par le prêteur; c’est pour cette raison qu’un prêt hypothécaire à ratio élevé devra être accompagné d’une assurance hypothécaire qui protège le prêteur en cas de défaut de paiement.

Prenons un exemple. Jean et Angélique achètent leur première maison à Gatineau, au Québec. La propriété coûte 330 000 $; ensemble, ils ont épargné 66 000 $ en vue de la mise de fonds, et ils comptent utiliser le solde de leurs économies de 75 000 $ pour payer les coûts de clôture :

Coût d’acquisition de la maison : 330 000 $
Mise de fonds de Jean et Angélique : 66 000 $
Prêt hypothécaire de Jean et Angélique : 264 000 $

Comme le ratio prêt-valeur est de 80 %, Jean et Angélique obtiennent un prêt hypothécaire à faible ratio.

Prenons le même exemple, mais cette fois nos acheteurs n’ont réussi à épargner que 53 000 $, donc la mise de fonds est plus modeste :

Coût d’acquisition de la maison : 330 000 $
Mise de fonds de Jean et Angélique : 53 000 $
Prêt hypothécaire de Jean et Angélique : 277 000 $

Le versement d’une mise de fonds moins importante fait grimper le montant du prêt hypothécaire, de sorte que le ratio prêt-valeur s’établit maintenant à 84 %. Cela signifie que Jean et Angélique se retrouvent avec un prêt hypothécaire à ratio élevé et qu’ils sont donc tenus de souscrire une assurance hypothécaire.

Prenons un autre exemple, cette fois-ci dans le contexte d’un marché où les maisons se vendent plus cher. Kelley et Miranda achètent leur maison de rêve à Port Hope, à environ une heure de Toronto. Le prix d’achat de la résidence s’élève à 875 000 $. Comme Kelley et Miranda vendent leur maison actuelle, ils comptent bien affecter le produit de la vente à une mise de fonds représentant 25 % du prix d’achat de leur nouvelle acquisition.

Coût d’acquisition de la maison : 875 000 $
Mise de fonds de Kelley et Miranda : 218 750 $
Prêt hypothécaire de Kelley et Miranda : 656 250 $

Avec un ratio prêt-valeur de 75 %, Kelley et Miranda obtiennent un prêt hypothécaire à faible ratio.

Les premiers acheteurs Sam et James convoitent la même maison. Par contre, comme ils n’ont pas la possibilité d’affecter le produit de la vente d’une première maison à leur mise de fonds, ils doivent se servir de leur épargne pour couvrir la somme. Ils ont réussi à épargner un total de 70 000 $; même s’il s’agit d’une somme décente, elle ne permet qu’une mise de fonds de 8 % du prix d’achat.

Coût d’acquisition de la maison : 875 000 $
Mise de fonds de Sam et James : 70 000 $
Prêt hypothécaire de Sam et James : 805 000 $

Dans un tel scénario, le ratio prêt-valeur est de 92 %, de sorte que Sam et James se voient octroyer un prêt hypothécaire à ratio élevé. Cela signifie qu’ils empruntent près de la totalité du prix d’achat de la maison, ce qui se solde pour eux par des paiements hypothécaires mensuels importants. En pareil cas, Sam et James pourraient décider d’épargner davantage pour verser une mise de fonds plus substantielle, ou encore chercher une maison plus abordable.

Frais et coûts rattachés à un prêt hypothécaire à ratio élevé

Pour un prêteur, un prêt hypothécaire à ratio élevé peut être le signal qu’il est en présence d’un acheteur à plus haut risque, plus susceptible de ne pas honorer ses obligations hypothécaires. Pour protéger les prêteurs contre ce risque, les acheteurs dont la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’acquisition doivent souscrire une assurance hypothécaire, et ils peuvent avoir d’autres coûts à assumer, ce qui fait des prêts hypothécaires à ratio élevé une option plus onéreuse avec le temps.

Primes d’assurance hypothécaire

Si vous achetez une maison et que votre mise de fonds n’atteint pas 20 %, vous serez dans l’obligation de souscrire une assurance hypothécaire. Cette assurance protège le prêteur au cas où vous ne seriez plus en mesure de faire vos paiements hypothécaires. Elle diffère de l’assurance vie hypothécaire, laquelle vise à rembourser votre prêt hypothécaire dans l’éventualité de votre décès.

On parle de prime pour désigner les frais payés pour cette assurance. Cette prime peut représenter des milliers de dollars, mais au lieu de la payer d’avance, vous pouvez faire ajouter la somme à votre prêt hypothécaire et l’acquitter au fil du temps. La somme que vous paierez dépend du montant de votre mise de fonds. Il va de soi que plus le ratio prêt-valeur est élevé, plus la prime est élevée. Au Canada, l’assurance hypothécaire est offerte par trois organismes :

Paiements hypothécaires mensuels plus élevés

Le montant de votre mise de fonds est soustrait du prix d’achat de la maison. Plus la mise de fonds est modeste, plus le prêt hypothécaire est élevé, ce qui signifie que vos paiements hypothécaires mensuels risquent de grimper en conséquence.

Périodes d’amortissement plus courtes

La période d’amortissement correspond au nombre d’années nécessaire pour rembourser votre prêt hypothécaire au complet. Dans le cas d’un prêt hypothécaire à faible ratio sans assurance hypothécaire, la durée maximale de cette période est de 35 ans. Si votre prêt hypothécaire est assorti d’une assurance, la période d’amortissement maximale est limitée à 25 ans. Par conséquent, en plus de payer davantage chaque mois, vous aurez moins de temps pour rembourser le prêt, ce qui peut vous astreindre à une gestion plus serrée de votre budget mensuel.

Les taux d’intérêt

L’avantage d’avoir une assurance hypothécaire, c’est que les taux d’intérêt sont généralement moins élevés pour les prêts assurés que pour les prêts non assurés. Il en est ainsi parce que le prêteur reçoit une somme si vous n’arrivez plus à faire vos paiements hypothécaires. La somme épargnée grâce à ce faible taux d’intérêt peut cependant être inférieure à la prime payée pour l’assurance hypothécaire. Il est donc important de peser les avantages et les inconvénients lorsqu’on examine les répercussions sur les dépenses mensuelles.

Et maintenant?

Pour éviter d’avoir à contracter un prêt hypothécaire à ratio élevé, vous pouvez chercher de nouvelles façons d’augmenter votre mise de fonds. Vous pourriez notamment restructurer votre budget pour épargner davantage, reporter l’achat de votre maison, ou utiliser votre régime enregistré d’épargne-retraite (REER) à titre de mise de fonds (s’il s’agit de votre première maison).
Si vous êtes dans l’impossibilité d’épargner davantage pour une mise de fonds, vous pourriez aussi envisager d’acheter une maison plus abordable pour ne pas vous retrouver avec un prêt hypothécaire à ratio élevé.
Si vous y êtes admissible, profitez des programmes et mesures avantageuses pour les acheteurs d’une première maison qui vous aideront à assumer les coûts d’acquisition.

Les renseignements fournis reposent sur les lois, règles et règlements actuels applicables aux résidents du Canada. À notre connaissance, les renseignements fournis sont exacts au moment de leur publication. Les règles et les interprétations peuvent changer, ce qui peut compromettre l’exactitude de l’information. Les renseignements fournis sont de nature générale et ne devraient pas remplacer les conseils qu’il convient d’obtenir lorsqu’une situation spécifique est examinée. Pour des questions particulières, vous devriez consulter un juriste, un comptable, un fiscaliste ou tout autre conseiller professionnel approprié.