Lorsqu’il s’agit de profiter des programmes conçus pour aider les acheteurs d’une première habitation, même un petit coup de pouce peut être très utile, surtout si vous cherchez à acheter dans certaines des villes les plus chères du Canada.
En juin 2021, le prix moyen d’une propriété <en anglais seulement> au Canada était de 688 000 $, et ce chiffre est souvent beaucoup plus élevé dans les marchés en effervescence comme Toronto et Vancouver. Il est donc d’autant plus important pour les premiers acheteurs de profiter des crédits d’impôt, des subventions pour l’achat d’une première habitation, des remises et des mesures incitatives qui peuvent faire diminuer le coût d’achat d’une propriété.
Si vous envisagez d’acheter votre première maison, la bonne nouvelle est qu’il existe plusieurs programmes qui peuvent vous aider à réaliser votre rêve d’accéder à la propriété.
Programmes fédéraux
Le gouvernement du Canada offre deux programmes pour les acheteurs d’une première maison : le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation et le régime d’accession à la propriété (RAP).
Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPH)
Le CIAPH permet aux acheteurs d’une première habitation de demander un crédit de 5 000 $ dans leur déclaration de revenus, crédit qui se traduira par une réduction d’impôt de 750 $. Cette somme peut être utilisée, par exemple, pour couvrir les frais juridiques, le prix des déménageurs ou les frais de clôture.
Vous pourriez être admissible si vous n’avez pas vécu dans une autre habitation dont vous étiez propriétaire pendant les quatre années précédant l’achat et si vous et votre conjoint avez acheté une habitation qui satisfait aux critères du gouvernement.
Régime d’accession à la propriété (RAP)
Les acheteurs d’une première habitation peuvent également être admissibles au RAP, un programme gouvernemental qui vous permet de retirer de l’argent de votre REER pour acheter ou construire une maison.
Cette habitation peut être pour vous-même ou une personne handicapée qui vous est liée, et vous devez satisfaire aux critères du gouvernement. Si vous êtes admissible, vous pouvez emprunter jusqu’à 35 000 $ sans intérêts de votre REER. Il s’agit d’un montant par personne; par conséquent, si vous achetez une maison avec votre conjoint, vous pourriez utiliser 70 000 $ comme couple pour la financer.
Contrairement aux autres retraits anticipés de votre REER, la somme retirée dans le cadre du RAP n’est pas considérée comme un revenu imposable si vous la réinvestissez dans les 15 ans. Toute somme non remboursée sera considérée comme un revenu imposable pour cette année-là.
Programmes provinciaux
Tout comme le gouvernement du Canada, de nombreuses provinces proposent également des programmes pour aider les nouveaux acheteurs. Par exemple, la Saskatchewan <en anglais seulement> offre un crédit d’impôt non remboursable pouvant atteindre 1 050 $ pour l’achat d’une première habitation, tandis que le Québec offre un crédit d’impôt pouvant atteindre 750 $ à l’égard des habitations admissibles. Il existe également quelques autres options qui varient selon les provinces pour aider les premiers acheteurs.
Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves
Si vous avez acheté une maison neuve ou une maison existante ayant fait l’objet de rénovations majeures, vous pourriez demander le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves.
Cela peut s’appliquer si vous achetez une maison directement auprès du constructeur ou si vous construisez votre propre maison, par exemple. Bien que les modalités changent d’une province à l’autre, vous pourriez avoir droit au remboursement de la taxe provinciale (TVH) ou de la taxe fédérale (TPS) que vous avez payée sur le prix d’achat.
Il est intéressant de noter que ce remboursement est accordé à tous les acheteurs, et pas seulement à ceux qui acquièrent une première habitation. Cependant, si votre première propriété appartient à une catégorie admissible, vous pouvez combiner ce remboursement à d’autres programmes conçus exclusivement pour les nouveaux acheteurs afin de réaliser encore plus d’économies.
Remboursement des droits de mutation
Dans la plupart des provinces et des villes, vous devez payer des droits de mutation lorsque vous achetez une propriété.
Le montant que vous payez correspond à un pourcentage qui est établi en fonction du prix de votre maison, ce qui peut représenter plusieurs milliers de dollars en frais de clôture. Il s’agit d’un paiement forfaitaire unique qui ne peut pas être pris en compte dans votre prêt hypothécaire; il est donc important de considérer l’incidence des droits de mutation sur le coût final de votre propriété.
Cependant, vous pourriez récupérer une partie ou la totalité de cet argent, car la plupart des provinces offrent un remboursement partiel ou total aux premiers acheteurs en compensation de ces frais.te.
Programmes municipaux
Il est possible que votre municipalité offre d’autres programmes d’aide que ceux offerts par le gouvernement fédéral et les gouvernements provinciaux, ce qui peut être particulièrement utile pour acheter sur des marchés où les prix de l’immobilier sont plus élevés que la moyenne nationale. Par exemple, à Toronto, les acheteurs peuvent bénéficier d’un remboursement supplémentaire de 4 475 $ sur les droits de mutation <en anglais seulement>.
Renseignez-vous aussi sur les programmes qui visent à rendre l’accès à la propriété abordable; bien qu’ils ne s’adressent pas nécessairement aux premiers acheteurs, ils peuvent aider des ménages à faible revenu ou, dans certains cas, des personnes qui souhaitent acquérir une maison dont le prix d’achat ne dépasse pas un certain montant. En Ontario, des municipalités comme Waterloo, Windsor, Simcoe et bien d’autres proposent des programmes précisle.
Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)
En 2023, le gouvernement fédéral mettra à la disposition des Canadiens un compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP). Il permet aux particuliers d’économiser de l’argent en vue de l’achat de leur première maison, tout en offrant des avantages fiscaux et d’autres incitatifs pour les aider à se la procurer.
Les CELIAPP sont généralement conçus pour être souples, simples d’utilisation et libres d’impôt, grâce à des caractéristiques comme le transfert automatisé à partir de votre compte de chèques ordinaire et la possibilité d’effectuer facilement un suivi de vos progrès vers votre objectif.
Le premier compte d'épargne-logement libre d'impôt est un nouveau type de compte qui fonctionne un peu comme un régime enregistré d'épargne-retraite (REER) ou un compte d'épargne libre d'impôt (CELI) car il combine les caractéristiques des deux.
Autres facteurs à considérer pour un premier achat
En plus de savoir à quelles mesures incitatives ou remises vous pourriez avoir droit, il est bon d’avoir une idée plus générale de ce que vous pouvez vous permettre de payer, y compris les frais de clôture supplémentaires comme les droits de mutation.
Calculez votre mise de fonds
Pour commencer, vous devrez déterminer la somme que vous pouvez appliquer initialement au coût de la maison, ce que l’on appelle la mise de fondsOuvre un nouveau site dans une nouvelle fenêtre. Cette somme doit représenter au moins 5 % du prix de la propriété, mais elle peut aller jusqu’à 20 % pour les habitations plus chères. Si vous achetez une première habitation, vous ne pourrez pas vous servir de l’argent provenant de la vente d’une maison précédente; vous puiserez donc probablement votre mise de fonds à même vos propres économies.
Obtenez une préapprobation
C’est également une bonne idée d’obtenir une préapprobation hypothécaire avant de commencer à chercher une maison. Depuis 2018, tous les acheteurs doivent se soumettre à une simulation de crise hypothécaire (test de résistance) pour prouver à leur prêteur qu’ils pourront toujours effectuer leurs paiements mensuels, même si les taux d’intérêt augmentent. Selon les règles établies en juin 2021, vos paiements mensuels seront soumis à une simulation au taux d’emprunt réel ainsi qu’au taux majoré pour les simulations de crise de 5,25 %. Vous pouvez effectuer votre propre test de résistance à l’aide d’une calculatrice en ligne ou en calculant le montant de vos paiements mensuels à un taux d’intérêt de 5,25 % afin de vous assurer de respecter votre budget.
Attendez-vous aux imprévus
Enfin, attendez-vous à l’inattendu lorsqu’il s’agit de chercher une maison, en particulier sur les marchés les plus recherchés, où vous risquez de devoir vous livrer à une surenchère pour tenter d’obtenir la maison de vos rêves. Pour vous aider au moment de présenter une offre, vous avez tout intérêt à travailler avec un courtier immobilier expérimenté, à faire de nombreuses recherches et à vous armer de patience.