Acheter une maison dans une grande ville canadienne peut être à la fois excitant et exigeant. Les prix ont considérablement augmenté, et des règles hypothécaires plus strictes ont été adoptées. Il devient donc très difficile pour les acheteurs potentiels de trouver une maison.
De plus, les guerres de surenchère entraînent souvent la déception des acheteurs lorsque les maisons qui devraient se trouver dans leur fourchette de prix leur échappent de peu à répétition. Malgré une récente accalmie sur le marché, il n’est pas rare qu’on doive jouer un jeu de surenchère effréné. Il y a toutefois des choses que vous pouvez faire pour éviter une telle guerre de surenchère.
Comprendre le prix affiché
La plupart des acheteurs ont divers besoins à combler, mais leur recherche d’une maison commence généralement par l’établissement d’un budget. Un acheteur disposant d’un budget de 600 000 $ n’envisagera probablement pas d’acquérir une maison affichée à 699 000 $. Il ciblera plutôt les propriétés dont le prix se situe légèrement en dessous ou au-dessus de 600 000 $. C’est là qu’une guerre de surenchère peut naître.
Souvent, le vendeur fixe un prix de vente nettement inférieur à la valeur réelle dans le but de faire monter les enchères. Cette stratégie accroît l’intérêt des acheteurs pour la propriété. Elle peut aussi améliorer les chances que plusieurs d’entre eux tombent sous son charme.
Cela dit, ce n’est pas parce que le prix de vente affiché est intéressant et que la maison n’est pas sur le marché depuis très longtemps que vous devez faire une première offre futile. Cela peut rapidement faire en sorte que votre offre soit écartée, même si vous êtes le premier à en faire une. Le vendeur sera également plus enclin à rechercher d’autres offres pour concurrencer la vôtre.
Savoir que la sous-estimation volontaire existe
Prenons l’exemple d’un vendeur qui croit pouvoir obtenir 700 000 $ pour sa maison, mais qui en demande 599 000 $. Ce faisant, il attire les personnes qui disposent d’un budget entre 600 000 $ et 700 000 $, si bien que le nombre d’acheteurs potentiels passe du simple au double.
Une fois que les offres ont été déposées, le vendeur peut en avoir obtenu certaines dont le montant est supérieur à la valeur de 700 000 $ de la maison, laissant alors bien déçus les acheteurs dont le budget se situait près du prix affiché.
« Il arrive qu’une propriété soit mise en vente à un prix inférieur à sa valeur réelle et qu’elle soit vendue à un prix supérieur à celle-ci. Devenue hélas une pratique de marketing, cette méthode permet au vendeur et à son agent d’affirmer avoir obtenu un montant supérieur à celui demandé », a expliqué au Globe and Mail Richard Silver, agent chez Sotheby’s International Realty à Toronto.
Un bon moyen d’éviter de tomber dans le piège consiste à faire des recherches sur les propriétés récemment vendues dans le quartier. Si toutes les propriétés du secteur ont été vendues pour plus de 700 000 $, il y a fort à parier que le vendeur demandant 599 000 $ pour la sienne cherche à lancer une guerre de surenchère.
Se fier à son agent
Le rôle de votre agent immobilier est de chercher dans le quartier convoité les propriétés dont le prix correspond à votre budget. Cependant, il doit aussi vous fournir d’autres types de renseignements. Il peut notamment communiquer avec l’agent du vendeur pour connaître les raisons qui motivent la mise en vente d’une propriété.
L’agent du vendeur pourra lui indiquer si son client souhaite conclure ou non une vente rapide ou encore s’il cherche à obtenir un prix largement supérieur au prix affiché. Vous pensez peut-être qu’une propriété se situe dans votre fourchette de prix, mais il est possible que le vendeur ne soit nullement pressé de vendre et qu’il cherche à tirer profit du marché concurrentiel.
En ayant une meilleure idée du prix réel de la propriété, vous pourrez décider s’il vaut la peine de déposer une offre. Cette information pourrait vous éviter d’entretenir de faux espoirs.
Connaître la clause d’indexation
Votre agent pourrait également suggérer d’inclure une clause d’indexation à votre offre pour indiquer au vendeur jusqu’où vous êtes prêt à aller par rapport aux autres acheteurs, compte tenu de votre budget maximal. Vous montrez ainsi au vendeur que vous êtes un acheteur sérieux et vous permettez à votre offre de sortir du lot.
Cela dit, si vous voulez pouvoir compter sur votre agent et que celui-ci n’est pas ouvert à de telles stratégies, ou encore qu’il ne vous en informe pas, n’ayez pas peur de vous tourner vers un autre agent qui vous aidera davantage. Votre agent devrait être là pour maximiser vos chances d’acquérir la maison de vos rêves en vous fournissant des stratégies efficaces et en vous aidant à éviter les guerres de surenchère.
Faire une offre audacieuse
Certains vendeurs fixent une date à laquelle les acheteurs pourront faire une offre, habituellement une semaine après la mise en vente de leur propriété. Une offre audacieuse est déposée avant cette date, et son montant est généralement supérieur au prix demandé. Autrement dit, votre offre sera probablement l’une des premières que le vendeur recevra. Ce dernier aura alors le temps d’y réfléchir ou courra le risque d’obtenir un montant moindre à la date qu’il s’est fixée.
De plus, si votre offre ne contient pas de conditions à réaliser et propose une date de signature flexible, elle pourrait se démarquer encore plus. Toutefois, renoncer aux conditions d’évaluation, de financement et d’inspection comporte certains risques. Il importe de mesurer ces risques avant d’aller de l’avant.
Si vous proposez une date de signature flexible au vendeur, il pourrait être plus enclin à accepter votre offre, car vous l’accommodez davantage dans son processus de déménagement. Une offre bonifiée fait aussi partie d’une stratégie audacieuse parce qu’elle peut éliminer la concurrence. Vous devez faire une offre si bonne qu’elle convaincra le vendeur de retirer sa maison du marché.
Évaluer le potentiel d’une propriété
Vous pensez peut-être qu’il n’y aura pas une grande demande pour une maison qui n’est pas clés en main et qui nécessite beaucoup de rénovations; or ce n’est pas toujours le cas. Si vous croyez que peu d’acheteurs s’intéresseront à une propriété parce qu’elle se trouve en piteux état et que vous pourrez ainsi faire une bonne affaire, il importe de garder certaines choses à l’esprit. D’abord, prêtez attention au secteur.
D’autres maisons du quartier ont-elles été rénovées récemment? Il est possible qu’un entrepreneur ait cette propriété dans sa mire et souhaite la démolir pour faire place à une construction neuve qu’il vendra rapidement. Si c’est le cas, attendez-vous à ce que cet entrepreneur dépose une offre élevée.
Ce ne sont pas seulement les entrepreneurs qu’il faut surveiller en pareille situation. Des investisseurs pourraient avoir l’intention de rénover la propriété visée et de la revendre en empochant un profit. Si la maison a une entrée distincte pour accéder au sous-sol et qu’elle ne nécessite pas de grands travaux, une personne pourrait décider de l’acheter pour en faire une propriété locative. De tels investisseurs peuvent également déposer des offres élevées, car ils auront probablement recours à la location pour rembourser le prêt hypothécaire.
Parfois, une propriété est bien plus intéressante qu’il n’y paraît de l’extérieur. Si vous y voyez du potentiel, il est fort probable que d’autres personnes en voient aussi.
Acheter hors saison
L’achat d’une maison pendant des périodes creuses, comme en août ou en décembre, peut vous aider à éviter les guerres de surenchère. Il a été démontré que, dans le monde de l’immobilier, ces mois correspondent à des périodes d’accalmie. Il peut donc être judicieux de magasiner pendant que les gens sont en vacances ou participent à des festivités de fin d’année.
Dites-vous qu’il y aura moins de concurrence à ces moments-là, mais aussi une moins grande sélection de maisons offertes.
Écrire une lettre au vendeur
La rédaction d’une lettre destinée au vendeur peut rendre votre offre plus attrayante. Si vous dites au vendeur comment vous utiliserez l’espace ou pourquoi vous aimez le quartier (excellentes écoles, garderies, accès aux parcs et aux écoles), cela pourrait l’inciter à accepter votre offre plutôt qu’une autre.
Il n’existe finalement pas de solution parfaite pour éviter une guerre de surenchère. Trouver une propriété n’est pas facile, mais en apprenant à anticiper le prix de vente d’une maison, vous pourrez, espérons-le, éviter les déceptions lors de vos démarches.