Alors que le coût des habitations au Canada ne cesse d’augmenter, il existe 2 façons de réduire le coût d’emprunt global de votre prêt hypothécaire pour maximiser chaque dollar gagné :
- Réduire le montant emprunté (capital)
- Réduire les frais d’intérêts
Réduire le capital lors de l’achat d’une maison
C’est une évidence : plus le montant de votre emprunt est bas, moins vous payerez d’intérêts. Une mise de fonds importante diminuera le montant de votre emprunt, ce qui réduira les intérêts que vous devrez payer.
Lorsque vient le moment de décider de la mise de fonds, vous devez aussi tenir compte de l’assurance. Vous devrez payer une mise de fonds minimale représentant au moins 5 % du montant emprunté. Une mise de fonds de 20 % ou plus permet d’éviter de payer une assurance hypothécaire, ce qui diminue le coût total d’emprunt.
Si la mise de fonds s’élève à moins de 20 %, votre prêteur exigera que vous souscriviez une assurance hypothécaire. Il s’agit d’un prêt hypothécaire à « ratio élevé ». Les frais liés à l’assurance hypothécaire peuvent s’élever à 4,5 % de la valeur du prêt hypothécaire. Pour un prêt hypothécaire de 500 000 $, cela se traduit par un montant de 22 500 $.
Réduire le capital lorsque vous êtes propriétaire d’une maison
En tant que propriétaire, en règle générale, vous pouvez vous prévaloir d’options de remboursement anticipé ou d’options de fréquence de paiements qui vous permettent d’effectuer des paiements supplémentaires pour rembourser le capital.
Rajuster la fréquence de vos paiements
En effectuant des versements accélérés toutes les 2 semaines, vous pouvez affecter un montant supplémentaire chaque année pour rembourser le capital, ce qui vous permettra d’économiser au fil du temps. Dans l’exemple, le client économise 18 598 $ et peut réduire la période d’amortissement (la durée de remboursement du prêt) de près de 3 ans.
Hypothèses de l’exemple :
- Prêt hypothécaire : 500 000 $
- Période d’amortissement : 25 ans
- Taux d’intérêt : 3,0 %
Fréquence – mensuelle
- Paiement : 2 366,23 $
- Période de remboursement : 25 ans
- Total des intérêts : 209 868,25 $
- Total payé pour le prêt hypothécaire : 709 868,25 $
Fréquence – toutes les 2 semaines
- Paiement : 1 183,11 $
- Période de remboursement : 22 ans, 4 mois
- Total des intérêts : 184 083,56 $
- Total payé pour le prêt hypothécaire : 684 083,56 $
- Épargne par rapport aux paiements mensuels : 25 784,69 $
Fréquence – hebdomadaire
- Paiement : 545,70 $
- Période de remboursement : 22 ans, 4 mois
- Total des intérêts : 209 412,18 $
- Total payé pour le prêt hypothécaire : 709 412,18 $
- Épargne par rapport aux paiements mensuels : 456,07 $
Profiter du remboursement anticipé
Dans un contrat de prêt hypothécaire, une option de remboursement anticipé vous permet d’affecter des paiements au remboursement du capital seulement.
Le montant du remboursement anticipé varie de 5 % à 20 %, selon le prêteur. Le montant peut être fondé sur le solde de votre prêt hypothécaire original ou le solde de votre prêt hypothécaire au début de chaque année.
Le remboursement peut aussi être effectué de différentes façons, par exemple des paiements annuels uniques ou des doubles paiements.
Comment cela se traduit-il en économies?
Utilisons le même exemple. Dans ce cas-ci, l’emprunteur hypothécaire affecte un remboursement anticipé de 5 000 $ à son prêt hypothécaire chaque année. Ce montant provient d’un boni d’emploi.
- Prêt hypothécaire : 500 000 $
- Période d’amortissement : 25 ans
- Taux d’intérêt : 3,0 %
Fréquence – mensuelle
- Période de remboursement : 25 ans
- Total des intérêts : 209 868,25 $
- Total payé pour le prêt hypothécaire : 709 868,25 $
Avec remboursement anticipé annuel
- Période de remboursement : 19 ans, 9 mois
- Total des intérêts : 161 228,60 $
- Total payé pour le prêt hypothécaire : 661 228,60 $
Dans cet exemple, le propriétaire économise 48 639,65 $ et est en mesure de réduire la période d’amortissement de 5 ans et 3 mois.
Taux d’intérêt
Lorsqu’il est question de leur prêt hypothécaire, un grand nombre de personnes se concentre uniquement sur les taux d’intérêt. Étudions un exemple pour connaître l’importance des répercussions du plus faible taux d’intérêt.
Nous utiliserons les mêmes données que dans les exemples précédents :
- Prêt hypothécaire : 500 000 $
- Période d’amortissement : 25 ans
Taux de 3 %
- Versements : 2 366,23 $
- Total des intérêts : 209 868,25 $
- Total payé pour le prêt hypothécaire : 709 868,25 $
Taux de 2,9 %
- Versements : 2 340,65 $
- Total des intérêts : 202 194,06 $
- Total payé pour le prêt hypothécaire : 702 194,06 $
Un taux inférieur de 0,10 % pour la durée de votre prêt hypothécaire peut vous permettre d’économiser 7 674,19 $. Ces économies ne sont pas à négliger. Un bon taux influe certainement sur les montants, mais, comme démontré dans les exemples, il est plus important de détenir un prêt hypothécaire avec les caractéristiques et la souplesse dont vous avez besoin pour réaliser vos objectifs financiers.