Par Gestion de placements Canada Vie | 26 juin 2023
Steve Marino, vice-président principal, et Craig England, vice-président, Gestion de portefeuille, tous deux de Conseillers immobiliers GWL (CIGWL), nous ont entretenus de la force qui sous-tend le Fonds immobilier de la Canada Vie.
Dans cet article :
L’immobilier est quelque chose de prévisible dans un monde imprévisible
L’incertitude est grande sur les marchés aujourd’hui. Mais une chose est sûre : les gens ont besoin de lieux où vivre, travailler et se divertir. L’histoire montre que l’investissement immobilier peut être une stratégie solide et un élément clé d’un portefeuille bien diversifié. Les loyers, les versements de prêts hypothécaires et les loyers commerciaux sont généralement constants, même lorsque les dépenses discrétionnaires diminuent.
Ce fonds distinct, dont les actifs immobiliers s’élèvent à 6,7 milliards de dollars, est l’un des plus importants fonds de placement immobilier à capital variable au Canada.1 Il vise à procurer aux clients un revenu stable assorti d’un potentiel de croissance à long terme. Fondée sur la recherche, l’approche de placement de CIGWL est façonnée par les principaux moteurs économiques, les lieux à forte demande et une combinaison diversifiée de catégories d’actif.
L’important, c’est l’emplacement
CIGWL axe sa stratégie sur les sept plus grands marchés du Canada : Vancouver, Calgary, Edmonton, Toronto, Ottawa, Montréal et Halifax. En se concentrant sur les économies et les infrastructures les plus durables et les plus diversifiées du Canada, le fonds offre une forte liquidité par rapport à la catégorie d’actif.2
Il est également bien diversifié dans les secteurs de l’immobilier, avec des pondérations supérieures à l’indice de référence en ce qui concerne les immeubles industriels et multifamiliaux. Une sous-pondération notable du secteur des immeubles de commerce de détail permet de se prémunir dans une certaine mesure contre les difficultés rencontrées dans ce secteur.
Données fondamentales sur le marché des immeubles locatifs
Immeubles industriels
- Les données fondamentales sur le marché sont historiquement robustes, Montréal, Toronto et Vancouver figurant parmi les marchés les plus solides d’Amérique du Nord.
- Démondialisation et relocalisation : les changements dans les chaînes d’approvisionnement ouvrent des possibilités dans le domaine de l’immobilier industriel. L’adoption du commerce électronique et la relocalisation des biens au niveau local, consistant à déplacer la fabrication des sites outre-mer vers le Canada, ont alimenté la demande (croissance des loyers de 31 % d’une année sur l’autre).
- Les projets dans ce secteur sont réalisés rapidement, ce qui permet de gérer le risque de surdéveloppement. Cet aspect est essentiel aujourd’hui, car un ralentissement économique pourrait miner la confiance des consommateurs et, par conséquent, réduire la demande d’immeubles locatifs.
Immeubles du commerce de détail
- La COVID-19 a amplifié et accéléré les tendances relatives aux immeubles du commerce de détail.
- Selon CIGWL, les centres axés sur les « besoins de la vie » qui sont articulés autour d’une épicerie ont fait preuve de résilience en raison de la commodité et de l’accessibilité offertes, prisées par les consommateurs.
- Bien que les achats en ligne continuent de croître, le rythme de leur croissance est en train de ralentir, car les consommateurs aiment l’expérience de l’achat en présentiel.
- CIGWL constate d’importants projets de réaménagements d’immeubles à usage mixte tirant parti d’emplacements de qualité et des réseaux de transports en commun.
Immeubles de bureau
- La fréquentation des bureaux est à son plus haut niveau depuis la COVID-19, mais CIGWL note que le Canada est en retard par rapport à de nombreux autres pays développés. L’inoccupation des bureaux était de 17,6 % au premier trimestre de cette année, contre 10,0 % au quatrième trimestre de 2019.
- CIGWL constate une fuite vers la qualité, car les locataires cherchent à réimaginer la façon dont ils peuvent utiliser leur bureau pour stimuler la productivité et améliorer la culture d’entreprise.
- L’équipe de CIGWL estime que cela se traduira par un écart plus important entre les meilleurs immeubles de leur catégorie, tels que définis par l’emplacement et les commodités, et les autres. Le reste du marché sera contraint de rivaliser quant au loyer. Persuadée de la valeur collaborative du travail au bureau, l’équipe maintient aussi une pondération notable dans le secteur des immeubles de bureaux.
Immeubles résidentiels à logements multiples
- Deux thèmes essentiels soutiennent la demande à long terme d’appartements locatifs au Canada : la rareté et l’accessibilité.
- Le marché du logement au Canada souffre d’une insuffisance chronique de l’offre, et ce problème est le plus répandu dans nos communautés les plus grandes et les plus denses. Ce problème d’offre ne fera que s’intensifier à mesure que les solides programmes d’immigration et de résidents non permanents du Canada exerceront une pression supplémentaire. CIGWL se réfère à une étude selon laquelle le Canada a besoin de 1,8 million d’unités de logement pour combler l’écart qui le sépare des autres pays du G7.3
- Croissance de la population : En 2022, la population du Canada a connu une croissance record de 2,7 %, soit 1,05 million d’habitants, en grande partie en raison de l’immigration internationale. 91 % des nouveaux Canadiens se sont installés dans les grands centres urbains.4
- Le coût de l’accès à la propriété a augmenté beaucoup plus vite que les loyers. Cet écart donne lieu à un pouvoir de fixation des prix de location. Les prix indexés des maisons ont dépassé les loyers moyens des immeubles construits à Toronto dans un rapport de plus de trois pour un.
CIGWL tient compte des facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans ses processus de placement, de gestion des actifs et d’aménagement. En tant que société de conseillers en placements immobiliers de premier plan, CIGWL voit son équipe se concentrer sur l’évolution de sa plateforme de durabilité afin de répondre à la demande de bâtiments adaptés au climat.
De plus, l’équipe incite activement ses fournisseurs à utiliser des produits et des services durables dans l’exploitation et l’aménagement des propriétés. Un système de gestion environnementale solide augmente la valeur des biens immobiliers de ses clients tout en atténuant les risques, en réduisant les coûts d’exploitation, en fidélisant les locataires et en préservant l’environnement.
Lutter contre l’inflation grâce aux revenus
L’immobilier peut constituer une protection naturelle contre l’inflation, puisque les loyers et les taux de location ont tendance à augmenter avec l’inflation. Et compte tenu de la volatilité persistante des marchés, les revenus sont essentiels pour les investisseurs, tout comme la croissance à long terme. L’équipe de recherche de CIGWL a révélé l’immobilier est l’un des rares secteurs à suivre le rythme de l’inflation.
L’investissement direct versus l’investissement dans des sociétés de placement immobilier cotées en bourse
L’accent mis par le fonds sur l’investissement direct permet aux investisseurs de profiter des avantages économiques qui découlent de la propriété immobilière, soit la génération de trésorerie et les changements de valorisation. L’évaluation du fonds est basée sur la valeur sous-jacente du portefeuille immobilier. CIGWL évalue les conditions du marché et les tendances émergentes afin de faire pivoter le portefeuille pour participer à cette dynamique.
De leur côté, les sociétés de placement immobilier (SPI) cotées en bourse sont souvent évaluées en partie sur la base de la confiance des investisseurs et de l’activité boursière récente, qui peuvent être sans lien avec ce qui se passe au niveau des biens immobiliers concernés.
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Fonds immobilier de la Canada Vie
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SPI |
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L’approche de placement active de CIGWL distingue la société des autres sur le marché. L’équipe adapte le programme d’investissement du fonds entre les occasions d’acquisition et d’aménagement. Pour ce faire, elle évalue les conditions du marché et prend des décisions de placement en se concentrant sur la génération de rendements supérieurs rajustés en fonction du risque.
Son approche à volets multiples lui donne la souplesse voulue pour investir au fil des cycles. La patience et la prévoyance sont essentielles lorsque l’on envisage des projets qui peuvent prendre de cinq à sept ans pour passer de la vision initiale à l’achèvement.
Discutez dès aujourd’hui avec votre représentant des ventes de produits de gestion du patrimoine aux intermédiaires de la Canada Vie afin de découvrir comment vous pouvez faire profiter vos clients de l’expertise de Conseillers immobiliers GWL au moyen du Fonds immobilier de la Canada Vie.
Les opinions exprimées dans ce commentaire n’engagent que Conseillers immobiliers GWL au 8 juin 2023 et peuvent changer sans préavis. Ce commentaire n’est présenté qu’à titre d’information générale et n’a pas pour but d’inciter le lecteur à acheter ou à vendre des placements précis ni de fournir des conseils juridiques ou fiscaux.
Ce fonds est offert par l’intermédiaire d’une police de fonds distincts établie par La Compagnie d’Assurance du Canada sur la Vie. Toute décision de placement doit être prise après mûre réflexion. Une description des principales caractéristiques de la police de fonds distincts est présentée dans la notice explicative. Tout montant affecté à un fonds distinct est investi aux risques du propriétaire de la police et sa valeur peut augmenter ou diminuer.
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